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风险评估如何进行 2018年一季度城镇家庭钞票指数证实：投资购房比例抓续上升
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第18期）
5月3日，西南财经大学中国度庭金融探望与商量中心（CHFS）发布《2018年城镇家庭钞票指数一季度证实》。证实指出，近10年投资购房比例上升以致房市风险增大，但房地产调控计谋已获得一定收效，一线及热门城市房价预期抓续回落。中心主任甘犁解释暗示，住户要警惕房市投资风险，让屋子回来“只住不炒”的定位。
城镇家庭购房情况：投资购房比例上升，房市风险须警惕
2017年四季度至2018年一季度，有3.6%的城镇家庭新购房产，有2.0%的城镇家庭出售或转让房产。
分析得知，2018年一季度城镇新购房中，30.8%为首套房，而第二套房占比为43.8%，第三套房及以上的占比为25.4%。
以前10年间，新购房为首套房的占比在抓续下降，新购房为第二套或第三套及以上住房的比例抓续上升。2008年新购房中，首套房占比为70.3%，到2017年该比例下降至45.8%，2018年一季度进一步下降至30.8%。新购房为第二套房的比例逐年上升，从2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度进一步上升到43.8%。新购房为第三套房及以上的占比也呈加多趋势，从2008年的3.2%加多到2017年的15.0%，2018年一季度进一步上升到25.4%（见图1）。
住房兼具消耗和投资双重属性。如何判定家庭购房时的主要蓄意，在表面商量和膨大中尚未有公认的要领。本证实字据家庭购房时领有的房产数目和新购房屋的使用蓄意，将家庭新购房产分为刚需房、改需房和投资房。具体界说如下：
刚需房，包括两种情况，无房家庭购买的自住房，和因有家庭成员将在近两年内娶妻或分家所购买的二套房。
改需房，即改善型住房，主要特征是“换房居住”，也包括两种情况，一种情况是已有一套房再购买的第二套住房，且旧房在两年内出售；另一种情况是旧房虽未出售，但因新购房为期房且两年内尚不具备居住条目。
投资房，包括三种情况，用于出租的首套房，家庭已有一套房时新购的非婚房或非改善型住房，家庭已有两套及以上住房时新购的房产。
数据浮现，近10年来，刚需房比例逐年下降，改需房比例稳步上升，投资房比例上升速率加速。2008年新购房为刚需房的比例为69.7%，2017年该比例下降至46.4%，到2018年一季度进一步下降至31.9%。改需房从2008年的10.8%上升到2017年的15.9%，到2018年一季度上升至17.8%。投资房增速加速，从2008年的19.6%增长到2017年的37.6%，到2018年一季度增长到50.3%（见图2）。投资购房比例的加多诠释房市仍然存在较大风险。
热门城市房地产调控已见收效
2016年，16个热门城市（北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成齐、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州）接踵出台计谋，加强了房地产调控力度。
热门城市的新购房产散布变化趋势与世界一致，但相对更褂讪。数据浮现，新购房为首套房的占比全体呈下降趋势，但与世界比拟下降趋势较厉害。2011年首套房占比为63.7%，低于世界水平66.7%；2017年该比例下降到53.8%，高于世界水平45.8%。
近10年来，热门城市新购房为第二套房或第三套房及以上的比例虽有加多，但基本保抓褂讪，且低于世界平均水平。2011年，热门城市新购房为二套房的比例为28.6%，高于世界平均水平25.1%；2017年这一比例上升到34.0%，低于世界平均水平39.2%。2011年，热门城市新购房为第三套及以上的比例为7.7%，同时世界为8.3%，2017年热门城市该比例上升至12.2%，仍低于世界15.0%的水平。尤其值得温雅的是，因房地产调控力度加大，2016到2017年，热门城市首套房比例仅下降3.4个百分点，低于世界水平（世界下降5.3个百分点）。
热门城市购房蓄意变化趋势仍与世界一致，但相对褂讪。数据浮现，刚需房比例呈下降趋势，但与世界比拟下降趋势较厉害。2011年刚需房比例为63.6%，低于世界平均水平66.2%；2017年这一比例下降至54.0%，高于世界平均水平46.4%。
新购房为改需房和投资房的比例近10年来略有加多，也基本褂讪，且低于世界平均水平。2011年，热门城市改需房比例为11.6%，高于世界平均水平10.2%；2017年这一比例上升至13.8%，低于世界平均水平15.9%。2011年，热门城市投资房的比例为24.8%，略高于世界平均水平23.6%；2017年这一比例上升到32.2%，低于世界平均水平37.6%。由此可见，政府出台的房地产调控计谋已见收效，2016到2017年热门城市刚需房比例仅下降3.4个百分点，低于世界水平5.2个百分点。
一线城市房价预期抓续回落
2018年一季度，房价预期指数为113.8，诠释城镇住户预期二季度房价会接续高涨。有房家庭对房价预期更为乐不雅，为114.5，而无房家庭的预期为109.5。
由以前3年数据可知，东谈主们对房价的预期变化较大。2015年城镇住户全体看跌房价，但一年之后转为乐不雅。从2017年开动，各地政府徐徐对房地产市集进行调控，城镇住户的房价预期指数从2017年一季度的118.1，下降到四季度的116.3，并进一步下降到2018年一季度的113.8，诠释国度的房地产市集调控计谋施展了作用。
从城市级别来看，自2016年开动，一线城市房价预期抓续下降，从2016年一季度的135.1抓续下降至2018年同时的106.4，且在2017年四季度也曾低于二线偏执他城市。二线城市房价预期相对自如。其他城市房价预期从2015年四季度的89.6抓续上升，并在2017年同时高于一线城市和二线城市，达到117.0（见图3）。
从热门城市看，东谈主们对房价的预期阅历了“快速上升”和“厉害回落”的进程。自2015年一季度开动，热门城市的房价预期快速上升，房价预期指数从2015年一季度的97.5上升到2016年同时的127.8，之后出现厉害回落，从2017年一季度，回落趋势开动加速，进一步反应了政府对热门城市的调控计谋产生了作用。
从家庭策划生意房产情况看，2014年四季度到2016年一季度，策划买房比例抓续走高；但2016年一季度为拐点，尔后策划买房比例徐徐下降，到2017年四季度跌至8.5%。而卖房市集一直较褂讪，2016年四季度有稍稍加多，之后稍有回落（见图4）。
城镇家庭钞票升跌不均，全体抓平
字据城镇家庭以前3个月的总钞票变动情况构造家庭总钞票变动指数。100暗示与上季度末比拟总钞票不变，低于100暗示总钞票缩水，高于100暗示总钞票加多。着力浮现，2018年一季度，家庭总钞票指数为100.2，诠释全体上城镇家庭总钞票基本不变。
将城镇家庭总钞票按照从低到高排序，并均分为五组，分歧是：低钞票组（0～20%）、较低钞票组（20%～40%）、中等钞票组（40%～60%）、较高钞票组（60%～80%）和高钞票组（80%～100%）。（编者注：字据该证实给出的要领，低钞票组的家庭总钞票在12.4万元以下，较低钞票组的家庭总钞票在12.4万～36.3万元，中等钞票组的家庭总钞票在36.3万～71.1万元，较高钞票组的家庭总钞票在71.1万～156.2万元，高钞票组的家庭总钞票在156.2万元以上。）
着力浮现，较高钞票组和高钞票组的家庭总钞票在加多，其他组的家庭总钞票在减少。与上季度比拟，处于0～40%的低钞票组、较低钞票组的家庭总钞票缩水幅度减小，较高钞票组总钞票增长幅度增大，高钞票组总钞票增长幅度减小。比拟而言，中等钞票组的总钞票缩水幅度较大（见图5）。
股票赔本导致城镇家庭金融钞票缩水
2018年一季度，城镇家庭的金融钞票变动指数为95.9，呈缩水情景。分析原因，各钞票组的金融钞票齐在缩水，而较高和高钞票组的金融钞票缩水进程较轻。
2018年一季度，股市的颤动引起家庭金融钞票缩水，上证指数从2018年1月26日的3553点沿途下降到3月30日的3168点（收敛季度电访日历），股民投资股票的盈利情况也在全体下降。数据浮现，2018年一季度仅2.0%的股民“盈利好多”，14.4%的股民“盈利少量”，23.7%的股民“基本抓平”，“赔本少量”和“赔本好多”的股民分歧占到31.1%和28.8%。全体来看，以前半年股民的股票盈利指数为64.7，终结乐不雅。
股民对2018年二季度的股市预期中，觉得“高涨少量”和“下降少量”的居多，分歧占30.4%和34.0%，另有13.6%的股民觉得会“下降好多”，唯一2.9%的股民觉得“高涨好多”。股票预期指数为87.4，显著偏低。
字据以前半年股民股票投资全体盈利情况，分析股民对明天3个月的股市预期，发现赔本者的股票预期较低。具体来看，“盈利好多”的股民对股票的预期指数为101.0；“盈利少量”的股民对股票的预期指数为91.9；“基本抓平”的股票预期最高为105.9，“赔本少量”和“赔本好多”的股民对股票预期指数仅为78.9和80.0。
（中国度庭金融探望始于2009年，于2011年、2013年、2015年、2017年完成4轮入户探望，酿成了具有世界代表性的微不雅家庭基础数据库，样时期域已达到4万户。从2014年一季度开动，每季度开展季度电话回拜，构建家庭钞票指数。本证实基于2018年一季度电访数据撰写而成，样本均为城镇样本。）
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